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房地产流行的谬误

文•钟伟 日期: 2007-01-12 浏览次数: 1417
  
  流行的并不一定正确。我常常以为,和感冒可以大流行一样,观念的流行不能证明其不言自明的正确性。
房地产行业是充斥着流行谬误的行业,因此在这个行业中,已经不存在穿着新装的皇帝,但却有数不胜数的戳穿谎言的小孩了。我们可以罗列一些流行的谬误。
  一是房价永远上涨。是的,从百年史来看,几乎95%以上的岁月房价是上涨的,但这不能拒斥在5%的岁月中房价曾经雪崩过,至少美国人、日本人和香港人对此记忆犹新。因此说房价永远上涨,就相当于告诉你攀爬珠峰的路是上坡路那么正确,也相当于没有告诉你攀爬的路上会有深渊和雪崩那么危险。投资不动产的失败者,其倾家荡产不是在于95%的涨价时代,而是在于5%的崩盘噩梦。
  二是奥运之后的房价大跌。是的,考虑到离2008年还有两年,因此期间如果土地出让、物业税、人民币汇率等政策出现剧变,当然会导致房价走势的变幻莫测。但假定其余一切不变,只考虑奥运和房价的关系时,我们不得不说,从全国范围看,这两者几乎是风马牛不相及的事情。奥运不是一场房地产运动。房价取决于供求,如果奥运并不等同于在2008年前后北京的写字楼、商铺或住宅供求格局的根本改观,那么对于北京房市来说,受波及的也就仅仅是奥运概念的那些楼盘。退一步而言,就算鼓吹2008年之后房市崩盘的人是真智者,从博弈论的角度而言,这种说法得以流行的本身就显示了其荒谬性,因为2008年崩盘论将不可避免地被彻底提前消化。这个道理,就像当干部59岁腐败成为现象之后,腐败一定会迅速低龄化并遍布各个年龄层次。
  三是房价下跌会让工薪阶层实现购房梦。这也许是工薪阶层期望房价大跌的真实意图,但很遗憾,这样的期望不太理性。工薪阶层住房梦能否实现取决于两点:政府的廉租房政策是否到位;工薪阶层的收入能否大涨。通过商品房市场普遍解决中低收入阶层的住房需求,本身就是缘木求鱼,同时,也深深折射出各级政府对廉租房问题在执行层面的缺位和漠视。
  四是新近流行起来的民间集资建房热。很遗憾,这种热潮只有无疾而终一种结果。开发商有无暴利的问题就和蚊子是否吸血一样不值得讨论,但为什么这种暴利不太可能通过集资建房的方式消解掉,让购房人圆一回自己的住房梦呢?道理在于集资建房者除了散碎银两之外没有“资源”。过去谁在集资建房?是有权有钱有地的政府部门、垄断企业和事业单位。因此集资建房的幌子,是利用权力、垄断利润或者单位自有土地,小团体腐败的最好媒介。开发商为什么能够有暴利?归根结底也在于在“关系型市场”的前提下,开发商从土地、规划、施工验收、信贷到销售等各个环节,都有深厚的人脉关系,其暴利不过是恰好借助商品房这一媒介将这些人脉关系转换为金钱而已。现在的民间集资建房者除了美好的愿望和少量的金钱之外一无所有,这就决定了集资建房热是令人叹息的黄粱一梦。
  流行与理性无关,因此当你太执着于流行的谬误时,活着将是更糊涂地痛苦着,这当然不如清醒地痛苦着,或者糊涂地幸福着。
(作者系北京师范大学金融研究中心主任、教授,本文只代表个人观点) 
 
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