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首要影响力

王健林傍上沃尔玛

文·本刊记者 朱雪尘 日期: 2007-06-26 浏览次数: 2086

  与赫赫有名的万达足球队相比,王健林在大连的办公室装修得实在有些寒酸。一律黄色的板材,落后的式样,恐怕还是上世纪90年代的产物。与寒酸的办公室相比,王健林对于员工的大方却是出了名的。

2007年,在北京万达广场写字楼部分落成之后,万达将举家迁至北京。跟随王健林移师北京的员工都会得到一笔数额不菲的购房款,最低的也不会少于20万元。

在国家加强对住宅地产宏观调控的今天,在房价高得让老百姓无力消费的今天,万达却早在几年前就开始寻求新的商业路径。王健林想要万达摆脱对土地供给的不断依赖,从一个开发商,真正成为拥有物业的房地产企业。

但是,王健林选择的道路并不好走,起步伊始似乎还有些慌乱,但一步步坚持下来,没有路也就被踩出了路。

 

商业地产开门失利

“南有万科,北有万达”,五年前还是两家具有颇多相似之处的房地产企业,五年后却选择了两条截然不同的道路。万科成为中国唯一营业额超200亿的房地产上市公司。而万达尚未上市,并且把主业转移至商业地产,成为中国大陆最大的商业地产公司。

对于万达来说,这个转折源于2001年底对于自身发展战略的一次大讨论。

2001年的时候,我们当年已经有了70-80亿的销售额,我们管理层讨论的主题就是,万达要发展成为一家怎样的企业?那时候我们觉得只做项目的开发不行,因为开发住宅就要不断拿地,而土地资源越来越稀缺,这是我们做百年企业的障碍。于是,我们打算转型。”王健林如此说。

关于转型,在万达内部的讨论持续了一年。万达转型时,还涉足过电梯厂、变压器厂、药厂等等,然而因为没有核心技术和人才,万达未敢做大量投资,也没有取得理想中的投资回报。

“我们最后把那些多元化的业务都变卖了,觉得我们最擅长的还是做地产”,经历了短暂的多元化发展,王健林和他的高管们还是把企业的定位回归了最熟悉的地产。

“最后大家一致认定,商业地产是我们发展的方向。第一,风险小,不管是宏观调控,还是金融风暴,零售市场的份额没有跌下去,衣食住行的基本需求都要满足;第二,大购物中心的连锁形式中国没有做过,我们本身做房地产出身,知识结构、人才储备都贴边。”

然而,事情并不如王健林想的那么简单。沈阳某商业街是万达早期的几个商业地产项目之一,但是卖出去的商铺租不出去,投资者蒙受到了损失。

试水商业地产起步便失利,但这却没有动摇王健林的决心。对于蒙受损失的投资者,王健林并没有忘记,在法院判决万达胜诉之后,万达还是花费数亿资金收回店主退租的店铺。因为在王健林看来,“最重要的是诚信,与其说留下这块疮疤,倒不如将之剜去。”

 

傍上国际大款

虽然进展不顺利,但是这并没有动摇万达进军商业地产的战略目标。而一个偶然的事件,成了万达在转型之后不断下降业绩的拐点。

在一次万达商城的招租中,家乐福、沃尔玛两家超市巨鳄都想购买万达的店铺,这让王健林思考一个新的模式——订单商业地产。

“当时两家公司都看好我们选中的地段位置,都想进入我们商业中心,但是谈判进行得很难,对方对签合同考虑很细,光合同文件就有一尺多厚。最后沃尔玛更快一些,我们便选择了同沃尔玛合作。可是我们想:租出去一个店铺就这么费劲,成本太高了。于是我们同沃尔玛商量,能否结成战略合作伙伴,共同选址,共同规划,在项目建设前就签下‘订单’,我们一拍即合。”

同沃尔玛合作让万达找到了一种可以复制的商业地产模式。与跨国公司的合作,也让王健林有了更为稳定的现金流,这让王健林的商业地产的复制成为可能。

随后几年内,万达迅速进入长沙、青岛、天津、南昌、大连、南京等19个城市,万达斥资百亿开发出21个购物中心,成为中国最大购物中心开发商,也由此奠定了万达在商业地产领域的领先地位。

2010年,万达计划商业地产开工70个购物中心,建筑面积1000万平方米,年租金收入100亿元。王健林认为,中国的购物中心有着巨大发展空间。“美国2亿人有1.3万个MALL,中国有13亿人,至少还有2万个MALL的空间,打个对折也需要建1万个。”

 

现金流能否支撑?

商业地产的回报周期长,需要资金量巨大,目前手中没有上市公司的王健林,如何在这个赌局上玩到最后?这便成为人们对万达最大的担心。

目前,王健林手中有两张牌。

一张牌是从开发模式上着手,以商业中心为主,住宅为辅,依靠住宅的销售补充开发资金的不足。另一张牌是来自银行的支持,“银行给万达巨额受信,每年都问我们要不要贷款,但是我们首先考虑自有资本金的投进入。”

除此之外,王健林当初还想和海外房地产基金进行合作,但是由于2006年国家出台相应文件,而导致融资搁浅。目前,王健林可能拿到的牌中除了在A股上市,另外的一条渠道就是在国内发起成立一只房地产投资基金。

对于资金链是否会断裂,王健林表示,“资金是瓶颈,比如,你投10个亿每年回1个亿。10年、8年钱回来了,就全是你的了,但前提是你能撑住。至少在一两年之内不会有问题。”

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