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招商地产 市场调整的幸运儿?

文|本刊记者 李冬洁 日期: 2009-01-05 浏览次数: 788
 

从“弃儿”到“宠儿”,转变又一次在A股上演,这回的主角是招商地产(000024.SZ)。

按照这轮反弹的低点10.57元算起,至1218,招商地产的涨幅已高达45.8%,而同期上证指数的反弹幅度仅为21%

而就在不久前,招商地产还是被人抛弃的对象,起因是20081124公司发布的增发公告。公告称,将以13.20/股的价格公开增发不超过4.5亿的股份,募集不超过80亿元的资金,资金投向为收购大股东土地并开发,以及公司自有项目的开发。此消息甫一公布,就像一颗重磅“炸弹”,立刻引发了大量的抛盘。此后三个交易日内,招商地产跌幅高达21%

柳暗花明发生在增发之后。虽然遭到众多非议,但在大股东和关联方认购62.08%增发新股的条件下,招商地产的计划最终还是圆满完成了。公司也由此获得了59.4亿元的宝贵资金。

然而正是这熊市中弥足珍贵的资金,倏然打开了市场对于公司未来的遐想,随后招商地产便量价齐升。

长城证券地产分析师黄清林颇为看好招商地产的发展。他向《英才》记者表示:“募集资金中扣除26亿元购买大股东的地产外,公司还剩有33亿元左右的流动资金,这在缓解资金压力的同时,也将资产负债率由67%下降到了56%左右。公司未来应该是没问题的。”

综合来看,市场普遍认为,此次融资将加速公司优质资产的开发与周转,有利于持续提升公司的经营业绩和股东回报。然而,招商地产的前景果真会如此诱人吗?

尽管30多亿的流动资金让一般的地产公司羡慕得红了眼,但这或许并不能真正解决招商地产面临的难题。

和其他地产商一样,招商地产的资金困境其实在2008年初便开始显现。由于公司在2007年大规模囤积土地,2008年负债便呈现出不断抬头的趋势。一季度公告显示,公司一年内到期非流动性负债大增60%,由季初的3亿元增加到季末的4.8亿元,短期借款为61.41亿元,而长期借款也有30%的较大幅度增加。

招商地产的资金紧张由此可见一斑,而这种状况到了2008年三季度依然没有得到扭转。在三季度报告中,公司期末1年内到期的非流动负债为14.2亿元,比期初大增了373%;而随着业务规模的扩大,期末公司的长期借款高达52.03亿元,比期初增加了43%

显然,从静态来看,这增发而来的33多亿元的现金和长、短期巨额负债相比,仍有较大的资金缺口。填补这一缺口最有效的途径莫过于销售的良性增长。

但遗憾的是,在2008年整个房地产企业全面进入调整的形势下,招商地产也没能幸免。2008年公司原定的销售目标是100亿元,而前三季度却仅完成了约50亿元。此外,招商地产的风险还在于,公司2007年以来的扩张战略在当前房地产市场形势下面临着极大挑战。2008年招商地产在12个城市有58个项目在同时进行,合计总规划建筑面积543.74万平方米。此次募集资金的使用方向便涉及深圳市8个项目,上海市2个项目,除此之外公司在天津、重庆、苏州、珠海也都有项目。

这样的布局在目前价量齐跌的房地产市场形势下,风险显然不言自明。正如此次增发的保荐机构——中信证券所指出的那样,“如果因在建项目开发和预售项目销售迟滞等因素导致存货周转不畅,将给公司总资产周转和短期偿债能力带来较大压力。”

在诸多不确定因素下,招商地产能否成为此轮房地产市场调整的“幸运儿”,目前还不得而知,但可以推测出的是,公司想要实现预定的目标,显然还有一段长路要走。

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