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地产银退基进

文|本刊记者 王雨佳 日期: 2010-12-10 浏览次数: 4134

  “全民P E热”,这个出现于年中的新词,形象地描绘出了当下中国的地产投资热潮。

  作为资金密集型的行业,融资从来都是房地产业的命门。伴随着2010年政府前后两次“史上最严厉”调控政策,曾经给予地产业无限能量的资金杠杆不再灵活,“缺钱”普遍成了地产圈里最棘手的问题。

而地产圈外,自2008年以来,宽松的货币政策长期持续,导致各类型产业基金不断出现,从金融、高科技、传媒到文化创意产业、农业、新能源……“钱太多了”,“理财产品供不应求”是投资圈子的关键词。

  事实上,从2009年底到2010年初,抱着不同的目的,已经有多个知名金融机构、地产商走进了“地产基金”领域,其中不乏大众耳熟能详的名字:瑞银、凯雷、中粮信托、万通地产、金地集团……

当缺钱的地产商遇到钱太多的投资者,双方会否一拍即合?

  热潮

  其实,地产基金并不是新生事物。摩根士丹利、美林、麦格理等国际投行旗下的外资地产基金在中国都有不少项目。仅仅是在上一轮热潮的2005年,就有不少热钱借道外资房地产基金进入中国。只不过,那时候的地产基金发挥的渠道作用属于“灰色”,所以一直不温不火,大多处于配角的位置。

  时至今日,情况则有了翻天巨变。

  “2007年6月1日,《合伙企业法》生效,这就为基金合法化找到了一个形式。以这种形式存在的基金只是一个资金运作管道,而不是经营单位,这还解决了双向征税的问题。”盛世神州基金董事长张民耕对《英才》记者说,合法地位带动的不光是外资基金,人民币基金此轮也借势活跃了起来。从2009年开始的两年间,中海、金地、复地等知名房企都齐刷刷的建起了自己的金融投资平台。

  “2008年,金地就与瑞士银行资产管理集团合资成立了基金管理公司,发起境外美元基金,目前第一期首次募集已经完成,今年会完成整个募集工作。”金地集团总裁黄俊灿告诉《英才》记者。同时,2009年金地还与平安信托签署了三年100亿元的合作投资框架协议,该计划以住宅开发为主。

  在黄俊灿的规划中,到2015年,金融业务将给金地贡献约20%的利润。而金地集团旗下的稳盛投资总经理吴涛则对《英才》记者表示:“除了开发项目,稳盛未来会涉足很多业务,包括商业地产开发和商业物业持有、未上市企业股权投资、企业收购和兼并。基金的盈利模式主要是收取资金的管理费用以及利润分成。”

  复地集团也于2009年成立了上海复地景业股权投资合伙企业,目前旗下有景业和景盈两只房地产基金,景业已经募资5.5亿元,侧重投资复地本身开发的项目;景盈也于2010年4月完成募资。复地集团总裁范伟的愿景比黄俊灿更大:到2019年,投资板块的利润贡献率达到40%。此外,中海也于2010年3月16日与工银国际投资管理公司共同发起成立规模为2.5亿美元的房地产私募基金。万通则选择与中粮信托合作,募集资金10亿元,主要用于杭州万通中心的开发……

  这一轮,包括原本的地产大鳄在内,许多人都看准时机杀了进来。张民耕就是其中之一。2010年3月,他和复地的范伟、阳光100的易小迪一起,创立了盛世神州基金,注册资金3000万,首期融资规模为5亿元。

  而由复星集团、易居中国联合发起的星浩资本的C E O,则是原金地集团高级副总裁赵汉忠,其项目星光耀目前已汇聚资金65亿元。S O H O中国总裁潘石屹的得力干将、负责营销的副总裁苏鑫已于2010年初辞职。在以高和投资的名义募资1亿元后,2010年4月,苏鑫以2.5万元/平方米的价格买入了北京一处写字楼,4个月后,每平方米加价一万元出手,完成了高和投资地产基金的第一笔生意。

  动力

  “对于中国地产商而言,有三件事最重要,找钱、找人、找地。”天鸿地产董事长柴志坤曾对《英才》记者如是说。正如柴志坤所言,对于开发商而言,项目启动的资本金是最难筹措的。缺乏银行杠杆,仅依靠自有资金的滚动,开发商在短期内很难有超常规的扩张。

  于是,多年来,找钱成了开发商的主要工作之一。

  “从地产业起步直到2008年,资金的使用方——地产商,几乎都不愿意靠基金融资。”出身银行系统的吴涛解释,“不差钱”是根本原因。

  此前,中国房地产业在市场化的道路上,虽然偶有波折,却并未遭遇真正的困难。这一点,除了市场高速增长的原因外,还得益于银行宽松的政策。“以前,银行贷款很容易,也很便宜,基金相比之下太贵了。实际上,当年的银行贷款的执行是有漏洞的。理论上讲,地产商如果没有资本金——就是项目的启动资金,银行是不能够放贷的。但是,地产商可以想办法瞒天过海。最简单的例子就是从另一个项目中的款项暂时腾挪过来。而银行也是睁一只眼闭一只眼,因为有高增长的大环境,放出去的钱,再多也能收回来。”

  但是,宽松不是永远的。在房价不堪重负之后,国家严控了银行发放开发贷款的源头,严禁资金腾挪行为。随后,银监会发出通知,严控信托公司给地产商放贷。这样一来,传统的融资渠道被堵死,地产基金必然出现。

  对于这一现象,阳光100置业董事长易小迪总结道:“调控有一个方向,就是把房企变为投资密集型和资金密集型的企业,企业必须有更多的资金作为平台。”从一方面讲,调控卡死了来钱的路,另一方面,严苛的形势又迫使房地产企业加紧找钱。因为,未来的市场中,谁的融资渠道强,谁就是老大。

  “地产基金热是被逼出来的。地产公司当然愿意去银行融资,因为便宜——现在的银行利息不过5%左右,而基金的融资成本至少是15%。”国巨投资董事长邱天的说法很直接。邱天参与了万通集团和中粮信托合作的合伙制地产基金的产品设计。该基金募集资金10亿元,中粮信托作为有限合作人(LP),从市场上募集5.1亿元;万通也作为LP,出资4.9亿,而冯仑本人成为了一般合作人(G P)。该基金投资的项目是杭州万通中心——城市综合体项目。项目结束之后,盈利部分由基金的大股东万通按比例回购别的小股东的股权。一旦项目出现亏损,大股东仍然要保证小股东有一定收益。“算下来,万通的融资成本至少18%。”

  其实,除了突然紧缩资金链,地产业的高速发展也是地产基金热的原因之一。

  “如今,开发商自有资本金的增长速度,已经赶不上土地价格的增长速度。”张民耕对此体会很深。2009年,中化方兴以轰动一时的40.6亿元拿下北京广渠路15号地。然而,仅仅三年前,同样位置、面积翻倍的土地报价才是2009年的一半,即便是这种低价,这块地仍以流拍了结。“如果每年有20%的净利润,这样的业绩就太漂亮了,一线房企的利润都不会有这么高。”

  纠结

  2009年以前,从投资者方面来看,能够参与地产行业投资的渠道十分有限:只有买房子、买上市地产公司的股票。而随着新《保险法》的出台,险资得以进入地产业,据保险业内人士介绍,预计将有4500亿保险资金可投资地产。“房企需要钱,而大量社会资金也需要一个很好的入口。过去,这个行业的链条是割裂的。现在,通过我们,这个链条会完整。房企多了一个融资渠道,投资者多了一个机会。”吴涛预测:“把机构投资者、社会投资者的钱拿过来。这就是今后五年,房地产行业会发生的事情。”

  事实上,在欧美,国有保险公司、退休基金等机构都是房地产基金的主要投资者。出于资产配置的需求,这些大的机构投资者会把10%-15%的钱放在房地产业。在吴涛看来,中国也会向这个趋势发展。他预计,到2015年,国内以地产基金形式管理的资金应该有9000亿到一万亿,有一半来自国内,一半来自国外。“我去国外拜访不少社保基金,退休基金都对中国房地产业很感兴趣。”吴涛说。

  然而,持有不同看法者也存在。“地产基金形成是对国家政策的规避,只是和政策做了一个游戏。”邱天指出:“在银监会严控之前,信托公司是把资金募集来,然后直接借给地产公司。但是现在,这个业务基本不能做了。信托公司只能以L P的形式进入合伙制的地产基金,再由地产基金以股权形式进入地产项目公司,这样不违规。”

  且不管是权宜之计还是大势所趋,现阶段,地产基金的确面临着不少问题。

  不可逾越的疑问不言而喻:多少回报才能诱使资金进入房地产?

  如今,市场对调控政策还要持续多久还没有定论,地产开发的前景堪忧,因而,地产基金想要获得高利润的可能性不大。“我觉得,在相当长的时期内,政府对待地产的态度,和对待烟酒差不多了,就是明确限制。”根据邱天的计算:2008年5月底,A股高点达6124点;而北京国贸附近的房价是每平米两万左右;现在,股市3000点,房价却是那时候的一倍,达到了4万。“这说明,楼市和宏观经济发展不协调,里面有以前的高杠杆吹起来的泡沫,还有很多热钱。国家出台限制政策,是很及时的。这时候,如果各种资金都往地产基金里涌,中国楼市的泡沫会更大。”

  在房地产业的投资价值都要打上问号的情况下,地产基金业的未来显然并不清晰。“看好地产基金的人的逻辑,前提是银行贷款封死之后,社会资金都愿意进入地产行业。但是,银行和保险公司的审核很严,如果项目不优质,他们不会给钱。”事实上,据邱天掌握的资料,摩根士丹利、高盛、软银等大投行在中国都有地产投资的业务部门。但是,直到现在,在资金配比中,地产这一部分的资金是最少的。因为,在中国这样的新兴市场中,Pre-IPO业务的利润比地产业高出很多。“地产公司很难上市,地产基金的退出方式只有大股东回购小股东股权,保证投资者每年可以赚10%-15%。这样回报率的产品满大街都是。”

  而且,“大型房企+金融机构”模式的基金,通常由大型房企做大股东。吴涛一直强调,金地上下已有共识,稳盛投资不是为金地服务的,而是为投资者服务的。“金地是我们的股东,同时,众多的投资者也是我们的股东。稳盛不是金地的融资平台。金地需要钱了也不一定来找我。金地要有好的项目稳盛才会投。否则,投资者不会相信我。”

  话虽如此,但是一旦被打上大型房企的烙印,市场对这种基金的独立性就会抱有怀疑。“有大企业做后台,募集资金容易点。但关联交易是个问题。”张民耕说。实际上,到目前为止,大型房企募集的数额较大的基金,很多都是面向海外。“大公司的目的就是降低成本,扩大规模。欧美的一些退休基金、教育基金,一年能从国内的房地产投资中得到5%的回报率,他们就很高兴了。而国内的基金不太愿意介入这种合作。大地产公司的项目,利润往往不会太高。与他们合作挣不到太多钱。”

  “地产公司搞基金平台都是逼出来的,这个行业不可能以这个方式起来。”邱天始终站在反对的一方。

  而类似苏鑫的高和投资、张民耕的盛世神州这一类相对独立的地产基金,规模较小。张民耕坦言,当初想到做地产基金,主要是想找个新的投资方向,想来想去,只有地产最熟悉。“地产基金收益并不高,顶多每年10%-20%,我习惯于做稳定的现金流。”

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