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金科股份 黄红云渡劫

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-08-16 浏览次数: 42

先有孙宏斌治下的融创咄咄逼人,后有公司年报连续被深交所问询,存贷双高、债务问题袒露无疑,金科集团(000656.SZ)创始人黄红云似乎在劫难逃。

黄老板这段时间的心情应该不会太好。5 月20日午间,金科地产集团公告称,公司日前收到深交所年报问询函,涉及净利润增幅原因、财务费用合理性、短期偿债风险等11 个问题。

而就在当日晚间,黄红云就给员工派发了“520大红包”,金科股份发布员工持股计划,参与对象包含董监高以及公司员工。

尤为值得注意的是,在金科股份公布的一期计划中,该公司实际控制人黄红云将为参与该期计划的员工提供本金及收益保障。保证员工自筹资金的年化收益率为6%。

黄老板亲自甘当后盾,为员工保驾护航,虽然该计划已获董事会通过。但融创系人士、公司董事张强依旧投了反对票。


债务疑云

年报问询函年年有,但今年却特别多。房地产行业也成为监管层关注的重点。

金科股份也成为深交所“问候”的一员,一口气连出11 个问题,涉及年报中的多个方面,包括营收、负债率、库存、跟投机制、股权激励计划等。其中偿债能力和高库存受到较多关注。

根据公司年报显示,负债方面,金科截至2018年底负债率为83.63%,处于同行业较高水平,速动比率0.38%,同比下降0.06 个百分点。一年内到期的有息负债600.9 亿元,同比增长54.46%,货币资金余额298.52 亿元。

如此看来,公司期内所持有的货币资金,并不能覆盖其一年内到期的有息负债和非流动负债。

此外,公司一年内到期的非流动负债期末为244.43 亿元,而去年底,金科短期借款期末余额为31.96 亿元。深交所指出,公司存在大规模债务且负担高额融资成本的同时,为何还能维持较高货币资金余额?公司是否存在与控股股东或其他关联方联合或共管账户的情况?

2018 年末,公司融资余额820.39 亿元,其中包括558.81 亿元的银行贷款,112.91 亿元的非银行金融机构贷款以及147.67 亿元的债券类融资。

债务高企的同时,金科造血能力并不突出。截至2018 年底,公司负债1929.32 亿元,同比增长42.92%,资产负债率83.63%。但经营性活动产生的现金流量净额仅为13.29 亿元。

进入2019 年,公司经营活动的现金流却在持续恶化。根据一季报,由于拿地规模增长,公司经营活动产生的现金流量净额为-83.67 亿元,同比大幅下降731.83%。而筹资活动产生的现金流量净额为97.57 亿元,同比大增857.41%,投资活动产生的现金流量净额依旧为负,改指标为-9.33 亿元。

由此可见,金科正不断加大借贷规模,持续大规模拿地,但造血能力不但没有跟上,反而大幅下滑。

另一个较为关注的问题则是存货激增。存货方面,2018 年末金科存货1608.35 亿元,占总资产比例为69.7%,较2017 年末增加536.13 亿元,增幅50%。但令人存疑的是,存货跌价准备却大幅下降,仅为8612.42 万元,而上期为2.17 亿元。

存贷双高的同时,公司存货金却因抵押借款受限金额高达546.52 亿元,占总存货的33.98%。而在报告期初,存货抵押金额仅为265.37 亿元。也就是说,2018 年金科存货抵押增量为105.95%,对于资金的渴求可见一斑。

与此同时,金科股份及旗下子公司相互担保融资也非常频繁。

根据4 月底公司公告显示,金科及控股子公司对外担保总额超过最近一期净资产 100%、对资产负债率超过 70% 的子公司担保的金额超过公司最近一期净资产 50%,以及对合并报表外参股公司审批的担保金额超过最近一期净资产 30%,提请投资者充分关注担保风险。

4 月28 日,金科又准备为旗下陕西金润达房地产开发有限公司进行1.5 亿元的融资担保,而这家公司的资产负债率已高达101.84%。

这一事项虽然经过董事会通过,但融创方代表张强依然投下反对票,其理由为:“上市公司频繁担保和抽调资金,加大了公司的财务风险,且如资金无法保证及时回收,将影响项目开发和上市公司发展,股东权益也将不能得到保障和受到损害,故本人就该议案投反对票。建议董事会慎重考虑,酌情提请议案。”

另外,公司独立董事姚宁则以相同理由对该议案投弃权票。


千亿含金量

2018年,金科股份实现签约销售金额1188亿元,同比增长81%,首次突破千亿规模。

但这背后却是各种费用的大幅上涨,由于人员规模扩大、公司经营规模增长,人工费用增加,2018 年金科股份销售费用同比增长41.70%,达到25.62 亿元;管理费用同比增长54.71%,上升至23.40 亿元。

而到2019 年一季度,这两项费用依旧在快速上涨。根据公司一季报显示,其管理费用为3.21 亿,同比大增95.82%,主要原因是公司经营规模扩大人员费用增加。当期销售费用为4.17 亿元,同比增长47.87%。由此可见,公司销售规模增长主要依靠“人海战术”。

从营收业绩的区域分布来看,金科主要集中在重庆、四川、江苏和湖南,而发家的重庆更是贡献了超过六成的营收,2018 年重庆地区实现营收257.99 亿,占比为62.57%。

2018 年,金科实现销售金额1188 亿元,同比增长81%,地产销售面积1342 万平方米,同比增长59%。由此可以计算出,其平均销售价格为8852 元/ 平方米。

翻阅金科2018 年报,其公布的40 个在售项目中,重庆地区2018 年实现销售额236.90 亿元,销售面积为280.799 万平方米,由此可见重庆地区的销售均价为8436.64 元/ 平方米。

国家统计局数据显示,2018 年全国商品房销售均价为8736 元/ 平方米,涨幅为10.7%。房天下的数据显示,重庆2018 年12 月的新房成交均价为1.17万/ 平米。金科股份的房地产项目销售的议价能力并不强。

除了股权上步步紧逼,融创在重庆也在追赶金科,销售金额仅次于金科。但与融创一贯注重高品质不同,金科则是通过低价抢占市场。

于此同时,金科销售额大涨的与其在大重庆主城与区县广泛布局有关,区县为其贡献了近四成的销售业绩。

融创“逼宫”,偿债能力待解,黄红云和金科面临渡劫的一年。


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