电子杂志
投资

暗藏土地的低价股

文|本刊记者 杨旭然 日期: 2019-09-18 浏览次数: 29

作为一家主业突出、业绩表现常年良好的绩优股,宇通客车(600066.SH)很少进行各类股权运作。

但在2019 年1 月,宇通客车董事长汤玉祥通过控股的西藏德锦,拿下了另外一家上市公司汇通能源(600605.SH)的实际控制权。

这家市值在20 亿元以下的上市公司乏善可陈,2018 年净利润仅有1700余万元。但能够被汤玉祥相中并且以9亿元的代价买下30% 股份,汇通能源显然有利润之外的价值。

根据汇通能源的官方透露,目前这家企业在上海合计拥有八万余平方米建筑面积的房产,分布于静安、虹口、宝山、闵行、浦东新区、杨浦、黄埔和青浦等多个区。

虽然这些房产大多属于历史经营发展中遗留下来的厂区宿舍、老旧楼层,但在寸土寸金的上海,这仍然是一笔巨大的财富,有人估计这些房产的总价值在80 亿元左右,显然这也是宇通客车掌门人汤玉祥斥资收购的关键原因。

在计算上市公司资产的时候,绝大多数企业都采用成本记账法,这导致在过去很多年时间里已经大幅度升值的房地产,并没有及时在上市公司资产负债表中体现出来。除了汇通能源之外,A股还有不少上市公司的财务报表中隐藏着价值不菲的房地产资产。


地方国企

一般来说,暗藏土地的企业以国有企业居多。

其中原因,一方面是因为国有企业的发展历程比较久,在房地产市场没有大发展的时期,就在城市的核心区域获得了工厂、职工宿舍等各类土地资源。

在当时,取得这些土地的价格是非常便宜的,甚至有一部分是通过国资划转而来,这些资产都是以当年的成本价格纳入到总资产中。

广州作为国有企业数量较多、历史较为悠久的城市,就有不少国有企业都有类似的情况,其中以广州浪奇(000523.SZ)最为典型。

从基本面来看,这家老牌日化企业乏善可陈,净利润连年徘徊在3000 万元左右,市值30 亿元出头。

但由于企业发展历史悠久,坐拥价值不菲的老厂区地块,广州浪奇仍然屡屡被资本市场所关注。2014 年,公司发布公告,称董事会同意按广州市政府规划将该地块纳入政府土地储备,并拟与广州市土地开发中心签订《土地收储框架协议》。

这块面积达到11.9 万平方米的土地位于广州市天河区,被纳入到“广州国际金融城”的范围内,早在2012 年的估计,广州浪奇手中的这块土地价值就已经超过了30 亿元。

除了广州浪奇之外, 珠江啤酒(002461.SZ)、广日股份(600894.SH)、珠江钢琴(002678.SZ)、广百股份(002187.SZ)等企业都有面积大小不一的优质土地资源。

随着广州城市“旧改”进程的推进,这些土地也将摇身一变,从无法变现的不动产变成城市核心区域的稀缺资源。


商业零售公司

相比工业制造型企业的老旧厂房,零售企业所拥有的土地质量往往更高。

零售企业——特别是那些相对传统的国有零售企业,其前身大多是国有百货公司,成立之初,绝大多数都位于城市最核心的商业区,人气旺盛,街道繁华。

这些商业零售企业同样受到行业环境变化的冲击,导致主营业务发展遇阻,企业盈利增长停滞,估值水平低。

得益于优良的地理区位,和居民消费的弱周期属性,这些企业的盈利能力要比工业制造型企业更高,例如新华百货(600785.SH)2018 年净利润1.37 亿元,翠微股份(603123.SH)2018 年净利润1.75 亿元,王府井(600859.SH)则有超过12 亿元的净利润。

这些零售企业普遍有数量不少的土地储备, 例如合肥百货(000417.SZ)的自有物业面积达到30 余万平米,主要分布在合肥、蚌埠、黄山、铜陵等地。周谷堆老市场占地280 亩,自有产权土地面积约为34 亩;周谷堆新市场规划占地面积约为1262 亩,宿州农产品市场规划占地约为570 亩,全部为自有产权土地。

另外一家代表型企业市场长春国资委下属的欧亚集团(600697.SH),这家企业除了在长春市繁华地段拥有占地面积高达60 万平方米的经营场所之外,多年来还在各地收购拿地,包括吉林公主岭、辽源市、白城、海南儋州等地购置了大量土地。

看到了这些隐藏土地的价值,安邦保险(现在改名大家保险)在2015 年底到2016 年三次举牌欧亚集团,持股比例达到15.37%并且至今一股未卖。


地产公司早年储备

如今的地产公司运营讲究快速周转,从拿地到施工建设再到售卖商品房,只需要很短的时间。

其中原因有很多,但最重要就是地价实在太高,虽然房地产商财大气粗,但动辄几十上百亿的地价,也决定了他们必须快进快出,才能实现手中资金最高效的利用。

但在过去几十年的时间里,特别是上世纪90 年代,土地价格相对便宜,相关的防囤积政策规定也并不完善,因此有不少房地产商在收购土地之后并不会立即开发,而是选择放起来,等待升值。

有的开放商在这些土地放置一段时间之后选择进行开发,或者直接转手卖出,但也有的至今没有任何动作,连续放置10 余年、20 余年甚至更长者为数不少。

例如老牌房地产企业——合生创展集团(00754.HK)就是其中典型代表,公开资料显示其土地储备规模超过2900 万平方米,克而瑞的研究表明,这些土地储备从城市布局来看,主要分布在广州、惠州、北京、上海、天津等一线城市、热点二线城市和部分三线城市,其中位于北上广的土地储备占半数以上。

然而截至2019 年8 月1 日收盘,合生创展集团市值仍然不到170 亿港元,相比这些庞大的土地储备差距悬殊。

在A 股市场,中国武夷(000797.SZ)作为一家老牌的地产企业,在营业收入、净利润等指标上早已落后:2018 全年营业收入仅为48.7 亿元,归属净利润3.03 亿元。

但这家企业在通州拥有600 亩的土地储备——据称当时的拿地价格仅为20万元,在“北京副中心”建设的带动下,显然这些土地的价值已经比当初买入时不知道翻了多少倍。


版权声明:未经《英才》杂志书面许可,对于《英才》杂志拥有版权和/其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编、或在非北大商业评论网所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用。已向《英才》杂志授权使用作品的,应在授权范围内使用。
杂志订阅
  • 官方微信
  • 头条号
  • 订12期《英才》
  • 8折优惠价为192元
  • 订阅热线:010-65545299
  • 点击订阅杂志
新闻快讯
高铁、飞机,跑得快还要停得好。华控基金两轮领投企业北京北摩高科摩擦材料股份有限公司从摩擦材料起家,逐步向刹车机轮、刹车系统、着陆系统推进,一举打入民航及高铁市场。作为曾经的全国五一劳动奖章获得者、北摩高科董事长王淑敏接受记者采访时说:“新冠疫情渐好后,北摩高科全面复工,生产、科研紧张有序地全面开展。我们抢工期、抢时间,做好企业自己的事情,就是给国家经济发展做贡献。”众所周知,在传统的金属粉末摩擦材...
浙江人民出版社特别策划出版图书《抗疫心灵处方》,从应对危机、辨别谣言、珍惜健康、自助自强、承担责任等多个方面,为当前抗击疫情的人们提供人文关怀和心理疏导。 本书作者庄恩岳在2003年“非典”肆虐时期,就曾写过心灵安慰的文章。在此次新冠肺炎疫情发生后,他马上思考能否力所能及地做贡献,并与浙江人民出版社共同商议、敲定、出版《抗疫心灵处方》一书。 关于应对疫情,他在书里写道:人们关注...
自2013年家族信托的理念在国内逐步兴起后,境内保险金信托也应运而生。相比动辄几十亿甚至上百亿的传统信托业务规模,以及因此所带来的丰厚利润而言,保险金信托更多的是一种以委托人家族财富规划为代表的家事安排与服务,不仅对从业者的综合专业能力要求极高,又让信托公司面临着庞杂而久远的事务管理工作和微薄的利润空间。因此,业内也有这样一种说法:从事保险金信托业务的信托公司和从业人员依靠的是信仰与情怀,凭借的是...
紫光展锐公开表示计划于 2021 年勇闯科创板后,就一直低调着手增资计画。根据问芯 Voice 独家获悉,日前大基金投委会已经通过对于紫光展锐的投资决议,计划投入约 22.5 亿元,另外传出上海国资也可能会对紫光展锐注资。紫光展锐目前的估值约 500 亿人民币,经过这一轮增资,估值将再往上垫。这一次加码紫光展锐的动作,会是大基金在国内 5G 和 SoC 芯片技术布局中,迈出最关键的一步棋,更象征紫...
3月8日11:18,印尼德信钢铁烧结事业部1#烧结机热负荷试车生产,随着混匀料面点燃,台车缓缓通过点火器,公司高层与总包单位共同见证这一激动人心的时刻!集团董事长、新天钢董事长丁立国先生也发来祝贺! 印尼德信烧结项目由中钢设备有限公司负责总包,中国十九冶集团承建。在烧结工程冲刺收尾阶段,国内发生疫情,导致总包及施工方原计划增加人员不能按期上岛,重点设备主抽风机厂家调试人员、滚筒润滑控制备...