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众筹建房不靠谱

文|谭忭 日期: 2014-11-25 浏览次数: 3240

  与众筹建房话题之热度同步提升的,还有愈演愈烈的质疑声,这两种力量的交锋在10月达到了顶点。

  10月10日,有消息称一家南京股权投资基金管理公司高调推出了“众筹建房”的项目。

  根据该项目发起人袁长喜的设想,众筹建房将先通过网络向有意购房者募集资金,然后以代建的形式,委托房地产公司拍地、建房,从而剔除掉房地产公司的利润,让购房者以低于市场的价格买到房子。“私人订制”和“比市场价便宜20%”是该项目的杀手锏,此招得到不少网友热捧。

  实际上在袁长喜之前,早有人尝试过这一思路。

  今年5月4日,南京高盛房地产有限公司董事长孙天元在个人微博上发布了一条招募启事,正式招募青年粉丝共建第一套房,活动名为“青年置业行动”,“去除地产暴利,比周边同等地段同等品质楼盘低20%的价格销售”成为该项目吸引眼球的最大亮点,其“邀请年轻客户群参与产品设计”的理念更获得了一大帮年轻人拥趸。

  作为原南京荣盛房地产开发公司总经理,孙天元拥有十多年开发及操盘经验,这个高举互联网思维、以成为房地产行业“小米”为使命的男人用充满煽动性的计划,让年轻粉丝们的首套房梦想显得触手可及。

   “在这个模式中,开发商更多像是一个代建方或者服务者的角色,如果拿地没有成功,所有参与者的资金均悉数退回。”孙天元向粉丝传达,“同时为了保证资金的安全,在整个过程中,组织方都聘请律师和专业审计机构和第三方银行等机构以保证参与者的利益。”由于该计划脱胎于互联网思维,可在成本控制上为购房者节省15%-20%的支出。

  听起来似乎是个完美的计划,但最终孙天元却结束了这一乌托邦的建造。在他看来,先拿地,再筹款,才是项目继续下去的关键。而“青年置业行动”就在这样的问题上陷入了进退两难的境地。

  但在西安天朗控股集团总裁助理周强看来,通过众筹建房达到20%的房款减免明显过于理想化。

  周强对《英才》记者表示,这种方式节省下来的主要是财务成本、管理成本和营销成本,“就算通过一系列运作节省了差不多十几个点,但还是需要给代建或者管理公司6%-8%的管理费,除此之外签订商品房买卖合同时的交易税也是不可避免的。如果要找大开发商合作,比如万科或者恒大,他们的融资成本原本就很低,这样算下来和直接买万科的房子就没有区别了。”

  另一家大型房企上市公司高管也向《英才》记者表达了类似的观点,“开发商在这个过程里的角色并非仅仅代建商那么简单。不是说建完房子就可以走人了,房子建好之后还有很多的后续管理和物业服务以及维修质保的工作,而且更重要的一点,牵涉到多项委托和各项报建报批的法人认同,房子的所有权虽然归业主,但土地的使用权仍旧在拿地的开发商手上,办产权证仍旧需要开发商出具相关证件和完税证明,毕竟这是要承担法律责任的。”

  盛富资本总裁黄立冲向《英才》记者证实,当前多数中小型开发商普遍抱怨,如果不是早年囤的地,基本上没有什么开发的意义,宁可卖给大的开发商。在这种情路况下,他认为众筹建房能省下来的钱是有限的,同时购房者非专业的管理反而可能让项目亏得更多。

  对于众筹建房,开发商们更多考虑的是数字,而专家学者们质疑的是它的合法性问题。

  学者余丰慧研究互联网金融数年,他对《英才》记者表示,当前的众筹建房其本质是打着众筹旗号,穿着互联网金融马甲,吸收公众资金而已。“首先它违背了众筹的定义,众筹四大特点:小额、创意创新项目、借助互联网平台、不以追求回报为唯一目的。”

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