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龙光地产凭什么暴赚

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-08-16 浏览次数: 13

83 亿净利润,718 亿元销售额、441 亿元营业收入,尽管龙光地产(03380.HK)名气不及“恒碧万融”,但其盈利能力却丝毫不弱。

根据乐居财经发布的“2018 中国内房股归母净利润50 强”榜单,龙光地产(或称龙光)以82.88 亿元归母净利润总额排名第10 位,成为港股上市房企中唯一的销售规模在千亿之下,但净利润规模却跻身行业前十的房企。

在整个中国房地产企业中,这一利润规模也排在了16 位。要知道,其销售规模还只排在30 名开外。也就是说,相比规模更庞大的房企,龙光更能赚钱,盈利能力已经跻身第一梯队。


市值超越千亿级房企

过往8 年中,ROE 超过20% 的房地产公司,仅有龙光地产一家。

据统计,2011 - 2018 年, 在A 股3610 家上市公司中,仅有29 家上市公司ROE 连续超过20%,占比不足1%。

港股方面,2011 - 2018 年,在2372家港股上市公司中,仅有11 家上市公司ROE 连续超过20%,分别为腾讯控股、龙光地产、瑞声科技、恒安国际等。

Wind 数据显示,龙光地产上市后股价表现出众,累计涨幅达630%。从资本市场给予的估值来看,龙光也远优于同等规模房企。

截至6 月11 日,龙光地产总市值为579.10 亿元,远高于雅居乐、首开、蓝光和融信,甚至高于旭辉、金科以及富力等千亿房企。

成长速度来看,龙光的业绩增长表现可圈可点。数据显示,2018 年,龙光实现合约销售额约718 亿元,同比增长65.4%,实现营业收入441.37 亿元,同比增长59.4% ;归母净利润82.88 亿元,同比增长26.98%。

在衡量企业核心盈利能力的净资产收益率这一指标上,龙光地产也呈现连续上升态势。根据财报显示,2016、2017、2018 年公司ROE 分别为23.10%、28.01%、28.34%。2018 年万科A 的ROE 为23.24%, 中海为15.84%,碧桂园为28.53%,融创中国为29.15%,但融创和碧桂园净资产收益率波动较大,2017 年两家公司均未超过20%。

在依靠金融杠杆撬动快速增长的房企江湖,龙光却同时具备低负债、低借贷成本的特征。根据财报,2018 年公司净负债率为63.2%,较2017 年的67.9% 下降近5 个百分点,加权平均借贷成本6.1%,低于行业平均水平。

值得注意的是,公司手握357 亿元现金,比2017 年增加59.4%,现金相当于1 年内到期债务的逾2 倍。


逆周期高手

“地买的便宜,怎么都能赚钱。”孙宏斌的话一点都没错,在商业模式相对简单的中国房地产市场,只要拿地成本低,赚钱只是时间问题。逆周期拿地,是龙光地产穿越牛熊的不二法门。据报道,在2007 年,龙光将惠州龙光城项目收入囊中,平均地价仅300 元/ 平米。而在2014-2016上半年,深圳楼价急速上升前,龙光又斩获四个地铁沿线项目。

2016 下半年开始,龙光避开了土地周期高点,以收并购和旧改方式纳储。这使得龙光始终保持低成本扩充土储的重要竞争力,如龙光在2018 年获取的东莞长安项目、珠海金湾、佛山平洲项目地价均低于周边20%-30%。

龙光在行业低谷期拿地,有效避开地价高峰,投资的时机选择避开行业高点,基本处于土地市场谷底,拿地后地价都出现大幅上涨。截至目前,该公司还没有拿过高价地和受限价影响而亏损的地块。

数据显示,2018 年龙光合约销售均价为16008元/ 平米,土地储备成本仅为3900 元/ 平米,较2017 年有所下降,平均土地成本占销售均价仅为24%,低于行业平均水平,为未来的持续高盈利打下基础。

优异的表现,引来了国际投行花旗持续“ 看好”的目光。花旗甚至认为龙光地产(03380.HK) 为中国地产行业首选,目标价为16.8 港元。

花旗认为,集团80% 以上土储货值超前布局在大湾区内经济高增长区域,区内土储货值高达5000亿元以上,平均土地成本不到每平米4000 元,低于平均售价的三分之一,盈利能力长期领先同业。

“房地产不好干,可谁能找到比房地产更好的产业?”龙光创始人纪海鹏铁定了心坚持房地产主业。

在2018 年业绩发布会上,他表示,龙光拥有土储权益总货值6520 亿元,82% 位于大湾区,平均楼面价仅3900 元。

“随着外来开发商纷纷涌入,大湾区资产价值必将水涨船高。单一个大湾区,强劲的市场需求及低成本的优质土储,可保证公司未来五年销售和利润的持续增长。”

从土地储备分布来看,龙光地产过度依赖大湾区,占比超过八成;南宁区域占9%,汕头区域占5%,其他区域占4%。但在国家政策支持,高科技产业政策日益聚集的背景下,这种深耕大湾区的策略或许也是上策。

当前,不少规模房企开启多元化之路,所投资的产业可谓五花八门。但纪海鹏却坚持在房地产主业,他对此非常清醒:“龙光一直坚持不要去做多元化,我们要高度投资主业,而且要去做可销售的物业,因为周转快、利润高。

反过来,如果去投资很多占用资金的其他产业,那么现金流就会有压力。其他领域如商业、旅游长期是看好的,但短期内资金沉淀大、效益不高,除关注高潜力的轨道物业外,其他暂时谨慎看待。公司要集中资金投入在盈利性最高的行业跟区域。”

郁亮曾经说过,指望新业务赚大钱是痴心妄想,目前还是房地产业比较赚钱,很难找到比房地产更好的市场和行业。

押注一个极具潜力的市场,坚持主业,逆周期抄底,龙光地产的非典型策略,让其在资本市场受到热捧。

近期,挑剔的惠誉已将龙光地产的评级展望从稳定调整为正面,并确认其长期外币和本币发行人违约评级为“BB-”。


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