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房地产

谁是大湾区土储之王

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-10-28 浏览次数: 14

国境之南再次成为房企重仓的淘金地。

8 月18 日下午, 国务院下发《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》, 关键时刻加码深圳,赋予其“全球标杆城市”的新定位。这与2 月印发的《粤港澳大湾区发展规划纲要》交相呼应,粤港澳大湾区投资价值再度凸显。

资料显示,“粤港澳大湾区”由“9+2”城市组成,即广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、珠海、中山、江门9 市和香港、澳门2 个特别行政区。

大湾区贡献率占全国GDP 总量的12.57%,是中国最具经济活力的湾区,11 城人口之和达到了6956.8 万,接近7000 万大关,人口总量居世界四大湾区之首。

在利好政策的驱动下,大湾区无疑是当前房地产公司争夺的重镇。那么,哪家房企才是大湾区的土储之王,哪些房企又具备独有的土地储备优势?


碧桂园 面积货值最高

作为全球规模最大的房企,从顺德起家的碧桂园持续注重在粤港澳大湾区的布局。克而瑞数据显示,截至2018 年12 月31 日,碧桂园在大湾区的土地面积储备共计5629 万平方米,远超其他房企。

未售货量可达4293 万平方米,对应货值5763亿,面积和土地货值均位列房企第一名。此外,公司在大湾区还有7887 亿潜在货量(包括内地9 市7865 亿及香港22 亿)。

公告显示,截至2018 年底,碧桂园权益可建建筑面积为2.4064 亿平方米,其中24% 位于广东省。

2018 年碧桂园国内权益合约销售中,广东省占比为24%,销售额排名前十大城市中包括粤港澳城市惠州、佛山、东莞及广州。其中,惠州位居碧桂园各城市销售魁首,2018 年权益合约销售达210 亿元,占到了总权益销售占比的4%,市场占有率排名第一。


龙光地产 低成本优势

根据公告,截至2018 年底,龙光地产(03380.HK)土储权益总货值为6520 亿元,其中大湾区土储货值为5356 亿元,占比超过82%,其中深圳土储货值1805 亿元。

从土地储备面积来看,该集团的土地储备总建筑面积约为3626.13 万平方米,平均土地储备成本仅为3985 元/ 平方米。而去年其合约销售均价16008 元/ 平米。拿地成本不到房屋售价的四分之一,低于行业平均水平。

不过,近几年来,龙光不惜巨资押注大湾区,拿地成本已明显提高。今年6 月24 日,深圳龙华红山的一幅土地竞拍超过134 轮,最后由龙光地产以65.85 亿夺得,楼面地价66988 元/ 平方米。

2014 年,龙光斥资46.8 亿拿下龙华单价地王,楼面地价逾25000 元/ 平方米,超过当时龙华新房均价。2015 年,龙光以112.5 亿拿下深圳总价地王龙华红山地块;2016 年再次以140.6 亿元总价拿下深圳市光明新区一块商住混合用地,楼面价27623元/ 平方米。

从销售结构来看,公司也依赖大湾区。2018 年,该公司合约销售额为718.03 亿元,同比增长65.4%。其中,深圳、大湾区其他区域、南宁区域、汕头区域、新加坡及其他区域占比分别为34.4%、26.0%、24.5%、7.2%、4.7% 及3.2%。


佳兆业 大湾区旧改王

扎根20 年,有“大湾区旧改第一房企”之称的佳兆业(01638.HK)收获不菲。

截至2018 年底,佳兆业在粤港澳大湾区土储超1300 万平方米,货值约3370 亿元,占总土储的73%,深圳一城为316 万平米,金额占比35%。

特别要注意的是,集团还有约3000 万平方米( 未计容积率) 旧改项目尚未纳入土储,其中99% 位于大湾区。也就是说,佳兆业麾下拥有至少4300 万平方米的大湾区土地储备,旧改项目涉及拆迁还建等环节,因此佳兆业将受益于旧改项目的持续红利。

有分析认为,在大湾区,房企获得土地的最主要途径,就是旧改,因此,“失旧改者未必失大湾区”,要想做龙头,唯得学会做旧改。兵马未动,粮草先行。充足的“粮草”为佳兆业奠定了有力的基础。这也就解释了,政策发布后,公司股价领涨地产板块的原因。


融创 杀进来的外来者

秉承凌厉激进的作风,融创在大湾区的布局也十分迅猛。

收购佳兆业失败后,2016 一年,融创就一次性进入了深圳、广州、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门8 市,一口气拿下 25 个湾区项目,总建筑面积达到 696.91 万平方米。第二年,融创就马上进入肇庆,仅仅用了两年时间就全面杀进了大湾区。

根据公告,截至今年上半年,融创连同合营及联营公司的土地储备约2.13 亿平方米,权益土地储备为1.36 亿平方米,总货值预计2.82 万亿元,其中超过83% 位于一、二线城市,平均土地成本4307元/ 平米。


合生创展 低调的地主

曾经的地产巨舰,合生创展终于下决心摆脱“慢”的标签。2019 年前7 月,集团合约销售金额约为117.15 亿元,同比上升53.8%。

手握北上广深等核心城市优质地块,广州起家的合生创展在大湾区早已囤积了不少低廉的地块。克尔瑞《2018 年房地产企业粤港澳大湾区土储货值TOP30》排行榜显示,合生创展在该区域以土储建面1461 万平方米,排名第五;土储货值2266 亿元排名第七。

根据公告,截至2019 上半年,合生创展总土地储备达2940 万平方米。从城市布局来看,合生创展的土地储备主要分布在广州、惠州、北京、上海、天津等一线城市、热点二线城市和部分三线城市,其中位于北上广的土地储备占半数以上。

进入2019 下半年,合生创展拿地节奏有所加快,仅7 月,就斥资9.36 亿元进入江门市,拿下蓬江区两宗商住用地,同时以11.19 亿元将广州增城陆村一宅地揽入囊中。而在7 月拿地之前,合生创展最近一次在公开市场出现还要追溯到2018 年12 月。

但“慢周期”仍然是合生创展需要解决的问题,深藏碧玉,却不知如何变现,大量资金沉淀隐忧需管理者注意。

据报道,仅广州市场,合生创展就有骏景花园、珠江帝景、帝景山庄、逸景翠园、华南新城等多个项目开发周期超过十年。其中,截至2018 年末,骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等项目仍有大量土地处于待开发状态。


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