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地王背后的血泪史

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2019-10-28 浏览次数: 20

在经历过2016 年火爆的土地市场后,2019 上半年,房企拿地又进入一个小阳春。作为房地产行业的上游,土地市场的冷暖直接影响房地产行情,从7.3万/ 每平米,到7.5 万/ 每平米,再到超过10 万/ 平米,地王项目的单价纪录不断刷新,其背后充斥着资本的血腥贪婪,也见证了中国房地产行业曾经的疯狂。

在“住房不炒”,建立房地产市场长效管理机制的政策基调下,一系列调控政策不断出台。央行调整个人住房贷款利率,信托融资窗口指导,收缩房企海外发债等手段,都在给2016 年后的房地产市场降温。

对于此前斥巨资拿下地王的房企来说,无疑是戴上了一顶“政策紧箍咒”。以单价地王为例,要想获利,必须依赖该地房价短期内快速上涨。但各地出台的“限价令”、“限涨令”政策步步紧逼,许多地王项目苦不堪言。

面对曾经拿下的地王项目,房企纷纷采用了“拖字诀”。也有一些房企,在巨大的财务成本压力下,为求资金快速回流,被迫只得亏本甩卖。

地王频出、刷新榜单的背后,其实不乏房企的血泪史。


融信 深陷上海滩

10 万/ 平米的楼面价,融信依旧保持着中国地王的纪录。

在地产火爆的2016 年,融信在土地市场如一匹黑马横空出世。2016 年7 月,静安区中兴社区N070202 单元332-01-A、333-01-A 地块刚一挂牌,就吸引了一众地产商的目光。此地块为2016 年上海挂牌的首幅内环内含住宅属性地块,其地理位置、周边配套都十分优越。

一个月后,在与其他18 组开发商超过400 轮的竞价中,融信中国以110.1 亿元一举拿下这幅地块,一战成名。10.03 万元/ 平米的楼面价格刷新了当时全国的单价纪录,新的地王就此诞生。

如此庞大的项目,融信难以吃下。2016 年底,万科入股该项目,和融信共同开发。万科为此付出了53.95 亿元,持有49% 的权益。此后,融信甘愿退居幕后,万科走到台前,成为真正的操盘方。

沉寂三年后,这幅地块终于有了新的进展。在8月中旬召开的上海万科媒体交流会上,万科高级副总裁兼上海区域首席执行官张海透露,中兴路项目已经被命名为“中兴路壹号”,预计单价为13 万元,由于现在该项目并未正式取得预售证,所以最终售价还是以预售证为准。

此前,有传言该项目的售价为18 万/ 平米,如今在上海严格的“限价”政策下,退坡到13 万元/ 平米。要知道,拿地的成本就高达每平米10 万元,倘若以每平米13 万的均价来出售,再加上建造开发、经营销售、人员成本,以及三年的财务成本,开发商恐怕并不容易赚钱。

回顾这幅中国地王三年历程,背后则是以融信为代表的激进房企快速加杠杆狂奔的图景。

这家由福建莆田商人欧宗洪创办的地产公司,从出生起,似乎就带着一种冒险、搏杀的风格。坊间传言,与创办正荣地产的同胞哥哥欧宗荣不同,欧宗荣热爱生活,欧宗洪热爱生意——左手拿地,右手融资。

安信国际在研报中就指出,融信中国(03301.HK)的规模增长是以高杠杆换取的。数据显示,2016-2018 年末和2019 年6 月底,融信的负债总额分别为758.18 亿元、1394.35 亿元、1678.26 亿元和1612 亿元,净负债率则分别高达101%、159%、105% 和77%。

不过如今的融信已经开始主动降负债。其半年报的净负债比率较去年末下降了28% ;货币资金从2018 年末249.96 亿上升至318.94 亿元。

在地王项目引入万科,负债率已达到较为安全的水平后,这匹千亿黑马的成色等待市场的重新评估。


葛洲坝地产 解套难

2015 年前后的葛洲坝地产,是凶猛的代名词。

当年10 月底,凶猛进京的葛洲坝地产击败各路豪强,以49.5 亿元拍得位于北京市丰台区花乡樊家村危改6 号、12 号、2 号( 教育用地) 地块,其溢价率达到50%。

有市场机构计算,加上公租房以及回迁房等成本,樊家村危改地块的楼面单价达到7.5 万元。这个价格高出此前融创在东三环农展馆地王项目楼面单价2000 元。成为北京新的单价地王。

当时,葛洲坝集团为地产业务制定的战略军规是:“重点布局一线城市,谨慎发展二线城市,严格禁止三、四线城市。”

“不能在小城市拿地,一线城市地价又太贵。”苛责的战略要求,令葛洲坝左右为难。在一线城市的土地市场,葛洲坝只能硬着头皮上。有业内人士评论称,葛洲坝地产在拿地时“屡战屡败,屡败屡战”,葛洲坝对于北京地块的渴求可见一斑。

根据市场分析,樊家村项目销售价格达到12 万元/ 平方米以上葛洲坝才有盈利空间,而这一售价在目前南三环至南四环区域,是近乎“不可能完成的任务”。

2017 年,有媒体报道,葛洲坝方面称樊家村项目案名为北京中国府,预计到2017 年底、2018 年初项目应该会亮相。而直到今年6 月,葛洲坝北京中国府一期才开盘,搜房网的数据显示,该项目目前均价为11.3 万元/ 平米,尚不到12 万/ 平米的盈利生命线。

根据葛洲坝(600068.SH)2019 半年报,北京中国府项目总投资额高达108.13 亿元,是其所有项目中投资额最高的一笔,目前已投入超过71 亿元。

历时四年,葛洲坝倾力打造的高端项目恐怕难以收回成本,这一项目,恐怕要打破北京地王还没有“解不了套”的记录。


北辰实业 地王往事

房地产公司中最不愿提起“地王”二字的,恐怕要数“奥运光环”加持的北辰实业(601588.SH)。

北辰用实际行动证明自己对“地王”的喜爱,据统计,十多年来,北辰拿下的地王就包括:

2018 年11 月5 日,北辰集团以总成交额113.2亿元,拿下北京市朝阳区及昌平区两宗地块,总价为当年最高纪录。

2017 年7 月21 日,北辰以总价23 亿元,楼面价11164 元/ 平米,溢价142%,拿下海口西岸五宗160 余亩地,刷新海口地王纪录。

2016 年7 月,以23.11 亿元拍下宁波一建筑面积为13.74 万平方米的地块,拿地溢价率接近100%,楼面价达到了16825 元/ 平方米,这个价格刷新了宁波单价地王的纪录。

2016 年11 月,公司以34.4 亿元拿下武汉地块,2016 年12 月,以13.42 亿元竞得苏州地块。

而最令人瞩目的,当属2007 年北辰联合北京城开以高达92 亿元的价格拍下长沙新河三角洲地块,创下了当时中国土地公开出让市场上单宗土地的最高价。这一事件制造了当年中国房地产市场最轰动的一幕。

不过,将近12 年的开发,高溢价获取的土地却没有带来高收益。甚至有评论认为,长沙项目“就是北辰变成伟大企业路上的绊脚石。”

在拿下长沙地王后,北京城开随后退出,该项目由北辰独自承担。由此,北辰实业的发展轨迹与这个项目紧紧系在了一起。

92 亿元成交价,接近北辰实业2006-2008 三年主营业务收入总和。如此巨额的资金投入一个回收期近10 年的项目,显然对北辰实业的战略布局造成了很大影响。

查阅资料可知, 长沙三角洲项目的计容建筑面积为382 万平方米,楼面均价2347 元/ 平方米。根据北辰实业2019 公司半年报,长沙三角洲项目已经竣工351 万平方米,已竣工面积占比为91.88%。公司预计其完全竣工时间在2021 年。

也就是说,最终经历近12 年,这一地王项目才基本完工。但这12 年间,该项目却并未给公司带来应有的收益。

根据公告,长沙三角洲项目总投资额高达330 亿元,是公司最大一笔投资。一般而言,地价占到开发成本的30%,意味着该项目销售价在6000 元/ 平方米以上,北辰实业才不会亏本。

据公开资料显示,该项目销售周期长达14 年,均价约在8000-9000 元之间。据长沙克而瑞统计数据显示,2018 年,长沙市的平均房价为10312 元/平方米。这意味着,北辰实业用了十年时间消化该“地王”,仍没能跑赢市场。

2019 年中报显示,北辰实业实现营业总收入85.49 亿元,同比增长56.28% ;净利润为12.85 亿元,同比增长101.44%,扣非净利润为12.81 亿元,同比增长116.24%。公司解释利润增长的原因是结算面积大幅增加使房地产业务结转收入增加,结转产品主要为公司权益占比百分之百的项目。

可以看出,超长期投入终于到了收获的季节,但相比总投资330 亿元的规模来说,这12 年公司净利润总额才68 亿元。投入和产出远远不相符。

地王烂尾不再只是故事,似乎已成常态。北辰的地王往事可以说是苦涩的,但根据公司战略,今年上半年北辰仍然采取积极推进品牌扩张、低成本扩张和资本扩张的三大战略,继续深耕一、二线热点核心城市,努力扩充长三角、珠三角、环渤海等成熟经济圈的土地资源,报告期内又成功进入粤港澳大湾区核心城市广州。截至今年上半年,北辰的规划总建筑面积达到1932 万平方米。

在不对扩张策略进行收缩的情况下,北辰有可能再度拿下地王项目,但希望地王的苦涩回忆不要继续上演。

地产圈有一个通俗说法:不拿地等死,拿错地找死,拿高价地快死。王石在万科时,也一直强调“不囤地,不捂盘,不拿地王”,并将其定义为万科坚持的土地策略。

但一些地产商就是不信这个邪,在融创、泰禾、中国金茂等公司创造了一批亮眼的豪宅项目后,不少房企趋之若鹜,这些房企认为,将地王打造成豪宅,既能博眼球又可能一战成名。

但现实总是很骨感。2015、2016 年可以说是中国地王元年,据不完全统计,30 多个城市共刷出340宗单价、总价地王。而目前看来,很多项目进展缓慢,受制于资金链趋紧,或是盲目追求高端化,抑或操盘经验不足,商业化能力缺失,最终导致项目全盘转让,或是烂尾收场。

今年上半年,沉寂了将近两年的土拍市场再度火爆。据中原地产研究院统计,仅4 月一个月,受监测的二线城市合计卖地金额达2933 亿元,刷新了近2 年的最高纪录。而且溢价率也相比2018 年高了将近14%。

只不过,这一次,高价拿地的这些房企,在资金寒冬中,又会如何呢?


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