电子杂志
房地产

行业下行 合景泰富千亿目标流产?

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2020-05-13 浏览次数: 9

因疫情影响,房地产行业正经历一场痛苦的转型。

除了开年前两个月销量遭到重挫外,房地产上市公司股价也经历了一波惨烈的下跌。然而在股价普跌后,却有一家公司,股价迅速反弹超25%,这家公司就是——合景泰富集团(01813.HK)。

2019 全年完成850 亿业绩目标,销售金额同比增长31.47% ;营业收入249.56 亿元,同比大增233.75% ;核心利润52.1 亿元,同比增长36.8% ;归母净利润98.1 亿元,同比大增143%。

在很多巨头房企业绩放缓,甚至利润负增长的情况下,合景泰富的业绩令人刮目。在亮眼的财报发布后,公司股价进一步抬升。

由孔氏三兄弟创办的合景泰富,如同一匹突然冲刺的黑马,向行业巨头发起挑战。


冲刺千亿

“只有做稳之后再做大。”合景泰富董事会主席孔健岷是一个坚守“稳健”经营的企业家。他曾经说道:“就像跑1000 米,我前面200 米跑慢一些,后面500米再冲上去,结果都是一样的,体力消耗却没那么大。”

2014-2018 这5 年,合景泰富销售额以稳字当头,克而瑞的数据显示,其销售额排名5 年来有所徘徊,但仅上升8 位。其中,2015 年完成目标九成,2016-2018 年也仅仅是踩过目标线。

来到2019 年,在各大房企销售额增速普遍下滑的时候,合景泰富预售额合计861 亿元,同比增长31.5%,顺利完成850 亿元目标,近两年的复合增长率为51%。

对于已经稳步发展25 年的合景泰富来说,或许是时候冲刺一把了。比赛已经来到孔健岷口中的后“500 米”。

2020 年,合景泰富迎来成立25 周年之际,今年公司的销售目标为1030 亿元,同比增长20%。尽管增速逐渐放慢,但在当下的环境中,这一目标也令人刮目。要知道,龙湖、雅居乐等龙头房企的销售目标都降至了个位数。

受疫情影响,2020 年房企销售承受巨大压力。数据显示,今年前两个月合景泰富合约销售68.72 亿元,同比下降约24.9%。克尔瑞数据显示,合景泰富2019 年一季度销售额为154 亿元,而今年一季度则下降至130 亿元,下滑幅度为15.58%。

不过,孔健岷对此并不担忧,他在业绩发布会上表示:“我们今年的货值有1700 亿,虽然1、2 月有影响,相信下半年可以追回来,所以对完成销售目标很有信心。”

作为土生土长的广东房企,深耕大湾区,辐射香港,同时拥有可观的旧改项目,成为合景泰富的优势。

截至2019 年底,合景泰富共拥有156 个项目,分布于内地及香港共39 个城市。目前合景泰富集团在售的118 个项目中,有43% 来自长三角区域,30%来自粤港澳大湾区;按城市等级划分,89% 来自一、二线城市。

目前公司拥有共计权益建筑面积约1701 万平方米的土地储备,总可售货值约5100 亿元。覆盖广、佛、深3 市共26 个项目,预估可售货值约5850 亿元,其中2021 年可实现供货100 亿元。充足和优质的土地储备将足以支持其未来3-5 年的发展。


利润成色

房地产行当是一个高负债的生意,利润、现金流、负债构成的财务指标日渐成为投资者关注的重点。

2019 年合景泰富股东应占利润达到了98.05 亿元,同比大增143%,但扣除非经营性损益后的核心净利润则打了不少的折扣,为52.14 亿元,但依然同比上涨36.8%。

这其中,投资物业公允值收益约37.16 亿元,而2018 年则为17.14 亿元,同比增长116.8%,这也是合景泰富利润大涨的重要因素之一。

合景泰富集团的收入主要来自四个业务分部,即物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理。根据财报数据,2019 年合景泰富集团物业开发收入为227.6 亿元,同比大幅增加275.3%,主要是由于已交付总建筑面积由2018 年的40 万平方米增加至2019 年177万平方米。

按权益合并收入计算,合景泰富集团2019 年物业开发收入365.5 亿元,同比上涨72.5%。可见公司收入大增主要由于交付回款增加。与此同时,2019 年,公司平均销售价格约为17500 元/ 平方米,较2018年增长6%。

在盈利能力方面,合景泰富集团权益合并核心毛利率及净利润率分别为31.8% 及25.8%。

此外,物业投资、酒店营运、物业管理分别实现收入6.27 亿元、5.53 亿元、10.14 亿元。这些收入规模虽然不足比拼物业开发板块,但其增长势头和现金流贡献值得关注。

数据显示,合景泰富物业投资收入最近5 年持续增长,由2015 年的1.54 亿元增长至2019 年的6.27亿元,增速也在逐渐抬升。

合景泰富旗下已开业8 个商场、8 个写字楼及17 个酒店,均位于一、二线城市核心地段及新经济区。其中,成熟商场经营利润率达52%,成熟写字楼经营利润率达86%,成为公司持续稳定的现金奶牛。

偿债能力已经成为衡量房地产企业的基本标尺,至2019 年底,合景泰富现金及银行账面金额为567.3亿元,较2018 年稍有增加。

合景泰富集团当前现金短债比为2.39,短期偿债压力较小。此外,合景泰富集团还通过ABS、优先票据和公司债等方式在境内外进行多笔融资。

综合来看,合景泰富2019 年平均融资成本为6.4%,与2018 年持平,保持在行业低位。截至去年底,合景泰富总债务规模达855.8 亿元,从债务到期时间来看,以中长期债券为主。其中,1 年内到期债务为237.3 亿元,占比27.7%;2-5 年到期债务为530.6 亿元,占比62% ;5 年后到期债务87.9 亿元,占比10.3%。债务结构比例比较合理。

综上来看,合景泰富拥有充足的土地储备、富有潜力的项目以及不错的财务指标,但疫情影响的不确定性还在持续,导致开年一季度销售下滑,合景泰富冲刺千亿能否实现,还有待观察。


版权声明:未经《英才》杂志书面许可,对于《英才》杂志拥有版权和/其他知识产权的任何内容,任何人不得复制、转载、摘编、或在非北大商业评论网所属的服务器上做镜像或以其他任何方式进行使用。已向《英才》杂志授权使用作品的,应在授权范围内使用。
杂志订阅
  • 官方微信
  • 头条号
  • 订12期《英才》
  • 8折优惠价为192元
  • 订阅热线:010-65545299
  • 点击订阅杂志
新闻快讯
赵辉  中国保险家  2020年9月14日近日,张可辞去中国太平首席战略顾问、太平人寿副董事长一职,加入云锋基金,成为合伙人,并将担任香港上市公司云锋金融CEO消息一出,立即引爆金融保险圈。尽管事出突然,但却并不令人意外,在太平人寿顺利完成团队交棒、实现平稳过渡近一年的时点,这位骨子里拒绝舒适、勇于探险的跨界保险人,也欣然地完成了对老东家、老团队“扶上马、送一程”的最后使命,再...
近日,中国太平保险集团发布一项重要人事变动,太平保险集团首席战略顾问、太平人寿副董事长张可日前已完成离职流程,加入云锋基金成为合伙人,并将担任香港上市公司云锋金融首席执行官。   在肯定其过往成绩的同时,“跨界”也成为了张可履新之际最常被人提及的词汇。在太平人寿顺利完成团队交棒、实现平稳过渡近一年的时点,这位骨子里拒绝舒适、勇于探险的“跨界”保险人,终于放下人生的“旧地图”,开启了寻找事业“新大陆...
这场突如其来的疫情“黑天鹅”,促使数字经济获得空前重视。无论是疫情防控过程中人工智能、大数据、云计算等数字技术的应用实践和应用效果,还是中央最高层会议进一步明确的5G网络、数据中心等新型基础设施建设,以及资本市场上受到资金热捧的相关概念,都印证了一个全新时代的加速到来。  商业银行尤其是中小银行如何适应并精进于这个时代?  无论是时代和行业演化趋势,客户体验选择所需,还是银行业务变革转型倒逼,都决...
8月26日上午,在“两材重组”四周年之际,中国建材集团举办了“善用资源日”首届开放活动暨“善用文化中心”揭牌仪式。当天中国建材集团全球28个城市的37家企业同时对公众开放,这是我国建材行业首次大规模对外开放,体现了建材行业四十多年来改革创新发展的成绩,也体现了绿色高质量发展的理念自信、道路自信和文化自信,是一次具有突破性的尝试和创新。中国建材集团党委书记、董事长周育先,国务院国资委新闻中心主任杨景...
中国北京,2020年8月26日– 拜耳今天宣布启动处方药北京工厂产能提升项目,以满足中国市场未来对拜耳高品质药品的进一步需求。该项目投资金额超过5000万欧元(折合人民币超过4亿元),用于大规模提升北京工厂产能,并加快创新型数字化方案实施,以保证拜耳高品质处方药产品的稳定供应,帮助更多中国患者获得优质的治疗方案。来自中国商务部,德国驻华大使馆,北京市政府以及北京经济技术开发区管委会等相关部门的代表...