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行业下行 合景泰富千亿目标流产?

文|本刊记者 谢泽锋 日期: 2020-05-13 浏览次数: 5

因疫情影响,房地产行业正经历一场痛苦的转型。

除了开年前两个月销量遭到重挫外,房地产上市公司股价也经历了一波惨烈的下跌。然而在股价普跌后,却有一家公司,股价迅速反弹超25%,这家公司就是——合景泰富集团(01813.HK)。

2019 全年完成850 亿业绩目标,销售金额同比增长31.47% ;营业收入249.56 亿元,同比大增233.75% ;核心利润52.1 亿元,同比增长36.8% ;归母净利润98.1 亿元,同比大增143%。

在很多巨头房企业绩放缓,甚至利润负增长的情况下,合景泰富的业绩令人刮目。在亮眼的财报发布后,公司股价进一步抬升。

由孔氏三兄弟创办的合景泰富,如同一匹突然冲刺的黑马,向行业巨头发起挑战。


冲刺千亿

“只有做稳之后再做大。”合景泰富董事会主席孔健岷是一个坚守“稳健”经营的企业家。他曾经说道:“就像跑1000 米,我前面200 米跑慢一些,后面500米再冲上去,结果都是一样的,体力消耗却没那么大。”

2014-2018 这5 年,合景泰富销售额以稳字当头,克而瑞的数据显示,其销售额排名5 年来有所徘徊,但仅上升8 位。其中,2015 年完成目标九成,2016-2018 年也仅仅是踩过目标线。

来到2019 年,在各大房企销售额增速普遍下滑的时候,合景泰富预售额合计861 亿元,同比增长31.5%,顺利完成850 亿元目标,近两年的复合增长率为51%。

对于已经稳步发展25 年的合景泰富来说,或许是时候冲刺一把了。比赛已经来到孔健岷口中的后“500 米”。

2020 年,合景泰富迎来成立25 周年之际,今年公司的销售目标为1030 亿元,同比增长20%。尽管增速逐渐放慢,但在当下的环境中,这一目标也令人刮目。要知道,龙湖、雅居乐等龙头房企的销售目标都降至了个位数。

受疫情影响,2020 年房企销售承受巨大压力。数据显示,今年前两个月合景泰富合约销售68.72 亿元,同比下降约24.9%。克尔瑞数据显示,合景泰富2019 年一季度销售额为154 亿元,而今年一季度则下降至130 亿元,下滑幅度为15.58%。

不过,孔健岷对此并不担忧,他在业绩发布会上表示:“我们今年的货值有1700 亿,虽然1、2 月有影响,相信下半年可以追回来,所以对完成销售目标很有信心。”

作为土生土长的广东房企,深耕大湾区,辐射香港,同时拥有可观的旧改项目,成为合景泰富的优势。

截至2019 年底,合景泰富共拥有156 个项目,分布于内地及香港共39 个城市。目前合景泰富集团在售的118 个项目中,有43% 来自长三角区域,30%来自粤港澳大湾区;按城市等级划分,89% 来自一、二线城市。

目前公司拥有共计权益建筑面积约1701 万平方米的土地储备,总可售货值约5100 亿元。覆盖广、佛、深3 市共26 个项目,预估可售货值约5850 亿元,其中2021 年可实现供货100 亿元。充足和优质的土地储备将足以支持其未来3-5 年的发展。


利润成色

房地产行当是一个高负债的生意,利润、现金流、负债构成的财务指标日渐成为投资者关注的重点。

2019 年合景泰富股东应占利润达到了98.05 亿元,同比大增143%,但扣除非经营性损益后的核心净利润则打了不少的折扣,为52.14 亿元,但依然同比上涨36.8%。

这其中,投资物业公允值收益约37.16 亿元,而2018 年则为17.14 亿元,同比增长116.8%,这也是合景泰富利润大涨的重要因素之一。

合景泰富集团的收入主要来自四个业务分部,即物业开发、物业投资、酒店营运及物业管理。根据财报数据,2019 年合景泰富集团物业开发收入为227.6 亿元,同比大幅增加275.3%,主要是由于已交付总建筑面积由2018 年的40 万平方米增加至2019 年177万平方米。

按权益合并收入计算,合景泰富集团2019 年物业开发收入365.5 亿元,同比上涨72.5%。可见公司收入大增主要由于交付回款增加。与此同时,2019 年,公司平均销售价格约为17500 元/ 平方米,较2018年增长6%。

在盈利能力方面,合景泰富集团权益合并核心毛利率及净利润率分别为31.8% 及25.8%。

此外,物业投资、酒店营运、物业管理分别实现收入6.27 亿元、5.53 亿元、10.14 亿元。这些收入规模虽然不足比拼物业开发板块,但其增长势头和现金流贡献值得关注。

数据显示,合景泰富物业投资收入最近5 年持续增长,由2015 年的1.54 亿元增长至2019 年的6.27亿元,增速也在逐渐抬升。

合景泰富旗下已开业8 个商场、8 个写字楼及17 个酒店,均位于一、二线城市核心地段及新经济区。其中,成熟商场经营利润率达52%,成熟写字楼经营利润率达86%,成为公司持续稳定的现金奶牛。

偿债能力已经成为衡量房地产企业的基本标尺,至2019 年底,合景泰富现金及银行账面金额为567.3亿元,较2018 年稍有增加。

合景泰富集团当前现金短债比为2.39,短期偿债压力较小。此外,合景泰富集团还通过ABS、优先票据和公司债等方式在境内外进行多笔融资。

综合来看,合景泰富2019 年平均融资成本为6.4%,与2018 年持平,保持在行业低位。截至去年底,合景泰富总债务规模达855.8 亿元,从债务到期时间来看,以中长期债券为主。其中,1 年内到期债务为237.3 亿元,占比27.7%;2-5 年到期债务为530.6 亿元,占比62% ;5 年后到期债务87.9 亿元,占比10.3%。债务结构比例比较合理。

综上来看,合景泰富拥有充足的土地储备、富有潜力的项目以及不错的财务指标,但疫情影响的不确定性还在持续,导致开年一季度销售下滑,合景泰富冲刺千亿能否实现,还有待观察。


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